• 运动训练专业学生教学能力培养的探讨 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


    【】房地产企业,资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,就必须提高利润,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业面临着重重困难。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,也就是成本的竞争。 【关键词】房地产;成本;控制;管理 由美国次贷危机引发的全球金融危机,使全球的实体经济受到严重影响,我国的房地产业也难以幸免。特别是房地产企业,由于其资本密集,投资风险极高,如果经营不善,企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展,就必须提高利润,必须控制成本,开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展,引起了全社会的关注,国家不断出台抑制房价的措施,使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争,其实企业的竞争就是利润的竞争,也就是成本的竞争。控制好企业的成本,是房地产企业管理的重要内容和核心任务。 1以获得利润为目标的管理控制 企业生产和经营的目的就是为了获取利润,衡量一个企业竞争力和生命力的标准就是其利润的获得。尤其是房地产企业,在市场中树立自己的品牌,占据一定的市场份额,是企业获得利润的基础条件。增强企业获取利润的能力,是一切生产和经营企业管理中永恒追求的核心。实现利润的最大化是企业经营和生产的目的,利润的获得取决与成本的控制,特别是当前日趋严峻的形式下,控制成本的意义更加重大。 成本管理也叫成本控制,这是一个贯穿于房地产开发全过程的管理理念。企业实施科学化的管理措施,通过成本控制,使利润、品牌成为发展战略的组成部分。企业管理的核心理念是低成本、低价格、高利润和较大市场份额的占有率。在房地产企业中,既要照顾到大众消费面,也要向高端局部客户群的市场进军。这一发展战略的实现必须要采用全过程的管理方法,才可以有效地控制成本的发生。成本要素内部以及成本与时间和质量之间的代偿性,也是成本管理需要解决的重要关系。这几种要素之间表现为互为消长的量化关系,使得成本控制更加复杂化,所以只着眼于建设成本的控制似乎不太和适宜,企业应该建立全局和全过程控制的理念。 2成本的组成和控制的含义 房地产企业的成本控制主要是对企业在生产和经营过程中所发生的各种用于生产和销售中的费用的控制。采取预测、决策、计划、核算、分析等措施,对企业实施科学化的管理,其管理的最终目的是使企业的利润实现最大化,通过降低成本费用的支出,来实现企业利润的增加。其控制过程和控制内容应贯穿企业生产和销售的全过程,先从预测、决策和计划开始控制,然后进行事中的核算控制,最后是事后的分析和考核,从而形成成本控制的概念。 房地产企业的成本组成是建设费用的重要内容,需要明确房地产企业的成本结构,才能有效控制成本的形成。在房地产企业的成本中,包括了土地成本、项目建安成本、城市配套设施费、项目规划设计费等,其中建安成本约占总成本的50%左右。 3房地产企业成本控制的现状 由于国际金融危机的影响,使得全球经济出现萎缩,国家宏观政策调控力度也在不断加大,导致房地产市场的竞争更加激烈,企业的成本控制就成为市场份额和竞争力的重要措施。目前房地产企业经营越来越困难,量价齐跌的局面正在形成,对于企业来说,管理和成本控制的任务越来越重。目前房地产成本控制通常存在着以下一些问题。 3.1房地产企业成本控制滞后 在一部分房地产企业中,内部的成本控制基本上还处于事后控制状态,只注重决算阶段的成本控制,而忽视了项目设计阶段的成本控制,这也是成本控制的重点。虽然设计费用只占工程造价的1%左右,但是,设计对成本的影响却能达到75%以上。然而实际中我们却常常忽略了对设计图纸的控制,没有进行设计图纸优化处理,依然是会计成本控制的老路子。由于一段时间以来,房地产市场的火爆,企业利润的获得比较容易,只要有项目就有利润的意识在房地产企业管理者中打下了很深的烙印,忽视成本控制,疏忽企业施工管理,企业在资金投入以及成本控制方面意识淡漠,自信房地产企业是利润高回报的行业。财会控制成本的模式使成本管理只是根据合同来控制项目的开发成本,而对项目建设形成过程的成本控制,却显得力不从心,造成建设管理中浪费很大。 3.2员工的成本控制意识淡漠 在企业内部,管理以及成本控制似乎只是管理者的事情,其他人只是做好自己的本质工作,成本问题似乎离他们很远,没有形成成本控制全员参与、人人有责的氛围,全员全过程的成本控制概念几乎没有。所以要制定科学的过程成本管理,人人参与,共谋企业的发展,避免事后成本管理的盲目性。如今一些房地产企业为了抢占市场份额,缺乏长期可持续发展的战略管理,没有明确具体的成本控制目标,从而导致成本预测、决策可有可无,加上没有科学完善的管理体制,项目的成本控制难以有效实施。 4房地产企业成本控制的措施 4.1前期项目估算成本管理 在房地产企业拿地之前,要做好项目建设成本的估算,充分考虑项目所在地块的位置及地质情况、市政配套、产品的组合、项目定位及售价,这些是项目投资预算的重要因素,也是决定项目成本的重要内容。对建设项目所需设备、材料等要做好认真的调研。获得土地使用权,确定目标成本起点后,进入项目的设计阶段。这一阶段是项目成本形成的关键阶段,要选择一家有信誉有质量的设计单位,科学地优化设计图纸,全力进行项目的定位。预测建设成本,做好成本管理的结构方案设计、小区园林工程设计、设备选型的控制和管理。 4.2房地产项目中期的成本管理 招投标过程中的成本管理,不光要做好市场的调研,还要做好市场的预测,更主要的是要做好采购环节的成本控制。采购部门要认真编制招标方案、编制工程量清单、编制标底价格、编制经济指标,这也是做好招标工作的前提。 做好变更管理也是成本控制的重要内容,变更是建设过程中不可避免的问题,有变更发生就要有索赔跟随,所以企业要做好变更的签证管理工作,对变更签证和索赔制定严格的审批和控制流程,另外相关部门要及时做好成本变化的记录和调整。 4.3房地产项目后期的成本管理 结算阶段也是成本控制的重要一环,所以要严把结算关,坚持结算的复核制度,杜绝工程结算不实的现象发生,保证结算的准确性,把结算造价控制在合理的范围内。同时做好结算后成本数据库的分析总结,这也是下一个项目开发建设的依据,也为下一个开发项目积累成功经验。 参考文献 [1]王健滨.浅析房地产成本控制[J].现代商业.2010(24) [2]甘英华.严格控制房地产成本以应对经济形势[J].企业科技与发展.2009(02) [3]费海江,蔡道成.从房地产成本角度分析房地产价格走势[J].北方经贸.2009(03)

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